Wie sich der CO2-Preis 2026 zusammensetzt
Seit 2021 wird in Deutschland auf fossile Brennstoffe für Gebäude und Verkehr ein Preis je Tonne Kohlendioxid erhoben. Grundlage ist das Brennstoffemissionshandelsgesetz. Bezahlt wird der Preis nicht direkt vom Eigentümer, sondern von den Unternehmen, die Heizöl und Erdgas in Verkehr bringen. Sie geben ihn über den Energiepreis weiter, weshalb er auf der Rechnung kaum als eigene Position auffällt.
Vom Festpreis zum Preiskorridor
Bis einschließlich 2025 war der Preis gesetzlich festgelegt: Er stieg von 25 Euro je Tonne im Startjahr schrittweise auf 55 Euro. Für 2026 gilt erstmals ein Korridor zwischen 55 und 65 Euro, innerhalb dessen die Zertifikate versteigert werden. Damit ist der Preis zum ersten Mal nicht mehr vollständig planbar, auch wenn die Spanne noch eng ist.
Diese Umstellung ist weniger wegen der zehn Euro Unterschied bedeutsam als wegen ihres Signals. Der Preis folgt künftig dem Markt und nicht mehr einer Tabelle im Gesetz. Wer heute ein Haus mit fossiler Heizung kauft, übernimmt damit einen Kostenblock, dessen Höhe in einigen Jahren niemand verlässlich angeben kann.
Was das pro Kilowattstunde bedeutet
Erdgas verursacht bei der Verbrennung rund 0,2 Kilogramm CO2 je Kilowattstunde. Bei 55 Euro je Tonne entspricht das gut einem Cent je Kilowattstunde vor Umsatzsteuer. Ein Einfamilienhaus mit 20.000 Kilowattstunden Jahresverbrauch zahlt damit rund 220 bis 260 Euro im Jahr allein für den CO2-Anteil. Das klingt überschaubar und ist es im Moment auch.
Warum Öl stärker betroffen ist als Gas
Heizöl setzt je Kilowattstunde etwa ein Drittel mehr CO2 frei als Erdgas, rund 2,65 Kilogramm je Liter. Bei gleichem Wärmebedarf liegt der CO2-Aufschlag deshalb spürbar höher. Hinzu kommt, dass Ölheizungen im Bestand häufig älter sind und schlechtere Wirkungsgrade haben. Beides verstärkt sich gegenseitig.
Der Übergang in den europäischen Emissionshandel
Der nationale Preis ist eine Übergangslösung. Auf europäischer Ebene wird ein eigener Emissionshandel für Gebäude und Verkehr eingeführt, das sogenannte ETS 2. Der Start ist bereits einmal verschoben worden und nach aktuellem Stand für 2028 vorgesehen.
Was sich mit dem ETS 2 ändert
Im europäischen System wird die Menge der Zertifikate begrenzt und jedes Jahr verringert. Der Preis ergibt sich aus Angebot und Nachfrage, nicht aus einem politisch gesetzten Korridor. Um zu starke Ausschläge zu verhindern, sind Mechanismen vorgesehen, die bei hohen Preisen zusätzliche Zertifikate freigeben. Eine harte Obergrenze für den Preis gibt es aber nicht.
Warum Prognosen so weit auseinanderliegen
Die Schätzungen für den Preis nach dem Systemwechsel reichen von knapp unter 100 bis über 200 Euro je Tonne. Die Spanne erklärt sich daraus, wie schnell Haushalte und Verkehr ihren Verbrauch tatsächlich senken. Sinkt der Bedarf langsamer als die Zertifikatsmenge, steigt der Preis. Für das Beispielhaus mit Gasheizung würden aus 250 Euro im Jahr damit 400 bis 800 Euro.
Für die Bewertung einer Immobilie ist diese Unsicherheit selbst ein Faktor. Käufer kalkulieren nicht mit dem wahrscheinlichsten Wert, sondern mit einem Puffer nach oben. Je weniger eine Immobilie vom Preis abhängt, desto kleiner muss dieser Puffer sein.
Wie Heizkosten in den Kaufpreis eingehen
Kein Gutachter zieht vom Verkehrswert einen festen Betrag für den CO2-Preis ab. Der Effekt entsteht auf der Käuferseite, und zwar über die Finanzierungsrechnung.
Käufer rechnen in Gesamtkosten
Wer ein Haus finanziert, prüft, ob Rate, Nebenkosten und Rücklagen zusammen tragbar sind. Steigen die erwarteten Heizkosten, bleibt bei gleichem Einkommen weniger Spielraum für die Rate. Rechnerisch heißt das: 50 Euro höhere monatliche Energiekosten entsprechen bei heutigen Zinsen einem Darlehensbetrag im mittleren fünfstelligen Bereich. Diesen Betrag ist ein Käufer am Ende weniger zu zahlen bereit.
Der Abschlag ist kein fester Prozentsatz
Studien zu Angebotspreisen zeigen seit einigen Jahren einen deutlichen Abstand zwischen effizienten und ineffizienten Gebäuden. Wie groß er ausfällt, hängt aber stark vom Markt ab. In angespannten Lagen mit wenig Angebot wird er von der Knappheit überdeckt. In Regionen mit großem Bestand an unsanierten Häusern ist er dagegen deutlich sichtbar, weil Käufer dort echte Alternativen haben.
Auch die Art des Objekts spielt hinein. Bei Eigentumswohnungen verteilt sich der Effekt auf die Gemeinschaft und wird oft erst bei der nächsten Sonderumlage sichtbar. Bei Einfamilienhäusern trifft er den Käufer direkt, weil er jede Entscheidung über Heizung und Dämmung allein tragen muss. Entsprechend genauer wird dort gerechnet.
Wo der Effekt kaum sichtbar ist
Bei Grundstücken, die überwiegend wegen ihres Bodenwerts gekauft werden, spielt der Zustand der Heizung eine untergeordnete Rolle. Gleiches gilt für Objekte, die ohnehin umfassend umgebaut werden sollen. Der Käufer rechnet hier mit einer neuen Heizung und preist den Bestand nur als Abrisskosten oder Restwert ein.
Vermietete Objekte: die Aufteilung der CO2-Kosten
Bei vermieteten Wohnungen trägt der Eigentümer seit 2023 einen Teil des CO2-Preises selbst. Geregelt ist das im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Damit wirkt der CO2-Preis bei Kapitalanlagen direkt auf die Rendite.
Das Stufenmodell
Maßgeblich ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Das Gesetz kennt zehn Stufen. Bei sehr effizienten Gebäuden mit weniger als zwölf Kilogramm trägt der Mieter die Kosten allein. Bei Gebäuden mit 52 Kilogramm und mehr übernimmt der Vermieter 95 Prozent. Dazwischen verschiebt sich der Anteil in Schritten von zehn Prozentpunkten.
Die Einstufung erfolgt jedes Jahr neu auf Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs. Ein Vermieter kann seinen Anteil also durch Maßnahmen am Gebäude senken, während ein sparsames Verhalten der Mieter ihn ebenfalls entlastet. Für Nichtwohngebäude gilt bislang eine pauschale hälftige Teilung.
Was das für die Rendite heißt
Für einen Investor ist der Vermieteranteil ein laufender Kostenpunkt, der mit dem CO2-Preis wächst. Bei einem schlecht gedämmten Mehrfamilienhaus mit Gasheizung kann das heute bereits einige hundert Euro je Wohnung und Jahr ausmachen. Steigt der Preis auf das Niveau der europäischen Prognosen, verdoppelt oder verdreifacht sich dieser Betrag. Käufer von Renditeobjekten rechnen das inzwischen routinemäßig in den Kaufpreisfaktor ein.
Hinzu kommt eine weniger offensichtliche Folge: Die Einstufung muss in der Heizkostenabrechnung nachvollziehbar sein. Fehlen die Daten, darf der Mieter seinen Anteil kürzen. Ein Verkäufer, der hier keine sauberen Unterlagen hat, verschenkt Argumente.
Was ein Gebäude unabhängiger vom CO2-Preis macht
Wie stark eine Immobilie vom CO2-Preis betroffen ist, entscheidet sich an drei Stellen: am Energieträger, an der Gebäudehülle und an der Nachweisbarkeit des Verbrauchs.
Der Energieträger
Wärmepumpen, Fernwärme aus erneuerbaren Quellen und Holzheizungen fallen nicht unter den nationalen CO2-Preis für Heizbrennstoffe. Bei Fernwärme kommt es auf den Brennstoffmix des Versorgers an, der in der Preisgestaltung weitergegeben wird. Für Käufer ist der Energieträger deshalb oft das erste Kriterium, noch vor dem Baujahr.
Wer eine Gasheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt, tauscht allerdings eine Abhängigkeit gegen eine andere. Die Betriebskosten hängen dann am Strompreis und an der Effizienz der Anlage, die wiederum von den Vorlauftemperaturen des Gebäudes bestimmt wird. In unsanierten Häusern mit kleinen Heizkörpern fällt die Rechnung deshalb weniger günstig aus, als die reine CO2-Betrachtung vermuten lässt.
Gebäudehülle vor Technik
Eine neue Heizung senkt den CO2-Ausstoß nur dann deutlich, wenn das Gebäude die Wärme halten kann. Ein gut gedämmtes Haus mit alter Gasheizung kann günstiger im Betrieb sein als ein ungedämmtes Haus mit neuem Brennwertkessel. Erfahrene Käufer schauen deshalb zuerst auf Dach, oberste Geschossdecke und Fenster.
Verbrauch belegen statt behaupten
Der Energieausweis liefert eine erste Einordnung, ist aber bei Verbrauchsausweisen stark vom Nutzerverhalten abhängig. Aussagekräftiger sind die Abrechnungen der letzten drei bis fünf Jahre. Sie zeigen, was das Haus unter realen Bedingungen tatsächlich verbraucht hat, und nehmen der Diskussion über theoretische Werte die Grundlage.
Was Verkäufer vorbereiten sollten
Der CO2-Preis lässt sich nicht verhandeln, die Unsicherheit darüber schon. Je genauer ein Käufer die künftigen Kosten einschätzen kann, desto kleiner wird sein Sicherheitsabschlag.
Verbrauchsdaten zusammenstellen
Abrechnungen des Versorgers, Belege über Tankfüllungen und das Protokoll der letzten Heizungswartung gehören vor Vermarktungsbeginn in die Unterlagen. Wer zusätzlich angeben kann, wie viele Personen das Haus in diesem Zeitraum bewohnt haben, macht die Zahlen für Käufer vergleichbar.
Hilfreich ist auch eine kurze Übersicht der bereits durchgeführten Maßnahmen mit Jahreszahl. Ein Käufer, der sieht, dass Fenster vor acht Jahren und das Dach vor zwölf Jahren erneuert wurden, kann den Zustand des Hauses ohne Gutachter einordnen. Fehlt diese Übersicht, wird er im Zweifel vom ungünstigeren Fall ausgehen.
Sanierungskosten beziffern statt verschweigen
Ein Haus mit erkennbarem Sanierungsbedarf wird von Käufern ohnehin mit einem Abschlag versehen. Liegt ein Angebot für die wichtigsten Maßnahmen vor, wird aus einem geschätzten Risiko eine bezifferte Position. Ein individueller Sanierungsfahrplan erfüllt denselben Zweck und zeigt zusätzlich, welche Förderung in Frage kommt.
Wann sich Sanieren vor dem Verkauf lohnt
Größere Maßnahmen direkt vor dem Verkauf rechnen sich selten, weil Käufer die Ausführung nicht selbst bestimmen konnten und die Kosten nicht vollständig honorieren. Anders ist es bei kleinen Maßnahmen mit großer Wirkung, etwa der Dämmung der obersten Geschossdecke oder einem hydraulischen Abgleich. Sie verbessern die Kennwerte deutlich und kosten vergleichsweise wenig.
Wo die Rechnung an Grenzen stößt
Der CO2-Preis ist ein wichtiger, aber nicht der einzige Faktor in der Betriebskostenrechnung. Wer ihn isoliert betrachtet, kommt leicht zu überzogenen Schlüssen.
Entlastung und Förderung
Ein Teil der Einnahmen aus dem Emissionshandel fließt in Förderprogramme für den Heizungstausch und in Entlastungen an anderer Stelle. Auf europäischer Ebene ist ein Klimasozialfonds vorgesehen. Wie viel davon beim einzelnen Haushalt ankommt, ist offen, wird aber die Nettobelastung in vielen Fällen dämpfen.
Das Verhalten der Bewohner
Zwischen zwei baugleichen Häusern kann der Verbrauch je nach Nutzung um ein Drittel abweichen. Raumtemperatur, Lüftungsverhalten und Belegung wirken stärker, als viele annehmen. Für die Bewertung bedeutet das: Ein niedriger Verbrauch des Vorbesitzers ist ein gutes Zeichen, aber keine Garantie für den Käufer.
Am Ende läuft die Frage auf eine einfache Abwägung hinaus. Je früher ein Gebäude unabhängig vom fossilen Brennstoff wird, desto weniger hängt sein Wert von politischen Entscheidungen ab, die heute noch niemand kennt.